收藏词条 编辑词条 银监会再度警示房地产信托风险
创建时间：2010-11-19
银监会开查房产信托风险 防止向开发商输血消息人士18日向中国证券报记者透露，银监会本周下发通知要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查；当地银监局要对自查情况进行核实，于12月下旬将房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。
信托公司自查内容包括：对信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质等。监管部门还要求对以信托公司受让债权等方式变相给房地产公司提供贷款的情况予以甄别，自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正。
该人士指出，这个通知主要是为了提示信托公司关注房地产业务的风险。“到了年底，银行对开发商的资金口子基本堵住了，而信托公司不能留尾巴。”
现在各家银行已经开始对房地产开发商“敬而远之”，导致房地产企业的现金流压力陡升。据银监会此前内部调研，选取的60家大型房地产集团样本中，三成企业的负债率已经超过70%。另外，大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点也在调研中暴露出来。
业内人士指出，由于年底房地产企业的资金需求较大，不少中小房地产企业的资金链濒于断裂。所以信托公司成为房地产企业短期资金融通的“救命稻草”。现在房企找信托公司基本上是应付流动资金不足，所以一般会接受较高的融资成本，这样信托公司的获益也相对其他项目丰厚一些。
信托公司人士表示，今年以来银监会对房地产市场风险高度重视，频繁对房地产信托项目给予风险提示。几乎每个季度都展开一场对房地产信托业务的专项调查和压力测试，本次出台的通知也是要结合压力测试结果，逐笔对信托公司房地产信托业务核查，督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，加强信托资金运用监控。
上市房企打折过冬 资产负债率创新高
综合上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别公司如绿城 (3900.HK)、富力地产(2777.HK)的负债率则高达100%以上。今年以来，20家样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，也创下历史新高。
多家大型上市房企高管对记者坦承，随着限购令出台、公积金限贷及加息预期影响，房地产销售持续下滑，行业资金链和财务状况将受到影响。
有机构分析师表示，房企融资目前已全面收紧，银行贷款年底也已差不多用尽，房企回笼资金的唯一渠道便是销售，假若销售不畅，房企财务状况将持续恶化。
71.3%：负债率达历史高点
富力地产资金链近日备受关注。11月7日，瑞银的一份报告预计，富力年底的负债率将上升至120%，达到历史高点。
虽然三季报看似一片大好，但随着4·17新政及9·29新政多个政策的叠加效应显现，上市房企的资金问题渐渐浮出水面，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3%，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究时间范围内的最高水平。”11月18日，中邮证券分析师对本报表示。
在上周，银监会已完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为 60%-70%以内。
上述分析师称，今年以前，开发企业资产负债率的最高点出现在行业普遍紧缩的2008年。2008年3季度，样本企业的资产负债率为 67.27%。
从万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)等龙头房企来看，万科三季度负债率升至74%，高于年初的67%，也高于2008年三季度的72%；保利三季度负债升至79%，高于年初的72%，也高于2008年的71%。
从负债结构来看，上市房企借款占比也达到历史较高水平。
2010年三季末，样本公司借款占资产比重达到29.92%；借款增速则达到历史高点，2010年3季末，样本企业的借款余额2169.5亿元，同比增速达70.33%。
“借款占资产比重的提高和借款增速的提高，说明开发企业对银行借款这种传统融资方式的依赖程度加深。”分析人士称。
统计显示，一年以来，获批准增发的房地产开发企业仅3家，包括万科A(8.12,-0.15,-1.81%)、招商地产(16.12,-0.11,-0.68%)(000024.SZ)、保利地产(12.21,-0.17,-1.37%)等在内的一大批开发企业增发方案均搁浅或过期。
销售下滑风险
在上述分析师看来，资产负债率升高，并非最大问题。
“扣除预收款项的真实资产负债率为46.56%，从历史水平来看处于中等。”他指出，今年以来，经营性现金净流出大幅加大，而销售回款又不畅，才是房企未来风险所在。
据统计，2010年三季末，样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，超过2009年全年水平，由此导致样本企业经营活动净流出的现金达 576亿元，创历史新高。
在净流出大增而融资全面收缩的情况下，销售回款几乎成为房企唯一的现金流入通道。但根据中投证券统计，9·29新政以来，全国新房市场成交已经连续四周环比下跌。上周国泰君安报告显示，一手房销量整体环比下降4%，其中一线城市下降8%、二线下降3%。
万科董秘谭华杰对本报表示，虽然万科10月份实现了150亿的销售额，但由于签约滞后，这实际上反映的是9月份的市场情况。他预计万科11月份的销售数据将环比下滑。
他同时指出，北京即将推行的预售款监管政策，将会对企业销售造成直接影响，进而肯定会对企业的现金流和财务产生影响，但目前还无法评估影响有多大。
“如果销售回笼资金受阻，很可能会导致企业财务状况迅速恶化。”中邮证券分析师邵明慧在报告中表示。
以目前三季度经营性现金流出2518亿元计算，样本企业仅能维持5 个月左右；而开发企业大多年底与总包和各分包进行结算，年底现金集中流出额度较大，这无疑更加重了企业负担。
存货大增降价隐现
房企资金的持续流出，体现在资产负债表上是公司存货的持续增加，目前样本企业存货占资产的比重达64.92%，比2009年末提高4.46个百分点。
从历史来看，当前的存货占资产的比重水平，已经接近2008年三季度66.86%和2008年末67.44%的水平。
此外，根据上海易居房地产研究院的测算，1-10月，全国房地产新开工面积13.18亿平方米，同比增长62%，继续处于历史高位，预计未来半年商品房将明显供大于求。
而从需求来看，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，近期的一系列政策，如限购、公积金限贷、加息等等，都抑制了需求，不仅是投资投机需求，连改善型和刚需也都受到抑制。
“未来半年供应进一步增加，需求继续萎缩，开发商降价压力增大，房价将呈小幅回调局面。”易居房地产研究院院长杨红旭表示。
杨红旭称，楼市进入买方市场，而货币政策开始紧缩后，M1增速将继续下降，可能于明年一季度触底。受此影响，预期明年二季度或三季度，70个大中城市房价将出现同比负增长。
而万科等已嗅到了危险的气息，打折降价正在悄悄上演。本周，深圳万科旗下第五园六期、金色沁园尾盘大幅让利销售，最高优惠达到10万、20万；武汉万科也推出了特价房。恒大地产也已于11月5日启动了数十城市联动的10亿让利活动。
北京开发商大降价 返还已购房者差额近1.7亿
昨日，北京通州楼盘京贸国际城的一位销售人员告诉《每日经济新闻》记者，该楼盘正在预售的一期第三批房源，时下销售均价从之前的26000元/ 平方米，下调至19800元。为了不引起已购用户的不满，开发商正在向这批房源中已销售的369套房源客户返还原价与现价间近6200元/平方米的差价，总计开发商将向已售房源客户返还近2亿元现金。
向369套已购户返还近1.7亿
时下，北京通州楼盘京贸国际城正在发生一件怪事，开发商正向该楼盘一期第三批房源369套已购户返还按每平方米约6200元计的现金。
该楼盘工作人员向本报记者具体解释说，该楼盘一期的第三批总计575套房源于3月28日拿到预售许可证，当时的销售均价为26000元，4月底时曾冲高至26800元/平方米。时下销售均价将直降6200元/平方米至19800元/平方米。不过，为了平息这批房源中已购户的愤怒，开发商决定向这批房源中369套已购户返还他们购买时的价格与19800元/平方米间的差价。
北京市房地产交易管理网上的数据显示，该楼盘一期的第一、二批房源的销售均价分别为14000元/平方米与18000元/平方米，时下正在销售的第三批房源已销售369套，成交均价为24315元/平方米，与19800元/平方米的时下均价差价近4500元/平方米。粗略计算下来，开发商将向 369套已售房源业主返还现金近1.66亿元。
京贸国际城的大幅调价，让人不由得想起同为通州的楼盘月亮河·御泉公馆，该楼盘在10月20日加息前后，突然将销售均价从之前的30000元/ 平方米下调至26000元/平方米，最低价从之前的26000元/平方米下探至23000元/平方米。
业绩不佳缘于定价虚高
京贸国际城销售价格的直降，与该楼盘的销售业绩不佳存在直接关系。
北京市房地产交易管理网上的数据显示，该楼盘一期第三批房源，共计575套，户型以小户型为主。自3月底预售以来，近7个半月后的今天，仅成交 369套，成交率仅为64%。而且由于4月新政的影响，这批房源在销售过程中还遭遇了3套退房。
对于京贸国际城的大幅降价，在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟将此归结为市场不理性背景下开发商定价虚高。
他认为，在调控政策挤压下，北京通州楼市已经开始降温。在这种大背景下，一些开发商，尤其一些之前定价不理想的开发商被迫以降价换销量。而对于老项目来说，为了避免影响之前的销量，只能采取向已购用户补贴之间的差价。而近2亿元的差价补贴，正好说明该楼盘之前定价的非理性。
另一位行内人士向本报记者说，虽然时下该楼盘已将均价由之前虚高的26000元/平方米下调至19800元/平方米，但定价仍然偏高。以该楼盘为代表的通州房价，依然存在不少的回调余地。
绿城逆势提价现预期分歧
不过，就在京贸国际城降价的同时，绿城地产旗下的北京楼盘绿城北京诚园将于21日再次提价。
据本报记者调查，楼市调控后，该楼盘却逆势步入“上涨通道”，与新政的调控精神背道而驰。该楼盘于3月19日以均价38000元/平方米开盘后，4月涨至44000元/平方米，此价格一直维持到楼市调控初始。然而在10月20日央行加息时，该楼盘均价上涨至46000元。本月13日，均价再次上涨6000元/平方米至52000元/平方米。21日，部分房型房源售价将再上调。
一位业内人士向本报记者说，该楼盘此次的涨价可能出于“尾盘搏击”。他说，根据北京市房地产交易管理网的数据显示，该楼盘286套入市房源中，已售出201套，余下85套尾盘。在开发商资金充足，楼盘销量不错且预期看好的背景下，催生了本次涨价。京贸国际城的降价与绿城北京诚园的涨价，正说明调控高压政策下，楼市渐趋不明朗，不同开发商对前景预期开始出现分化。